undermiddle500

آشفتگی در بازار مسکن


۱۳۹۷/۰۴/۰۵ Facebook Twitter LinkedIn Google+ اخبار مسکن


maskan-sakhtyab11

افزایش «بی‌منطق» قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و به دنبال آن پرش قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۱، ۲ و ۵ بازار مسکن را وارد فاز «آشفتگی» کرده است‌. در این میان انفعال دولت و عدم نظارت بر رفتار سوداگرانه در این بازار باعث شده است تا نرخ‌ها به صورت روزانه تغییر کند‌. بازار رهن و اجاره نیز وضعیت بدتری نسبت به خرید و فروش پیدا کرده است و افزایش قیمت در آن مستاجران را زمینگیر کرده است‌. در حالی که به گفته کارشناسان سهم تورم در افزایش قیمت مسکن فقط ۲۰ درصد است عدم نظارت دولت بر فعالیت‌های سودگرانه که دلیلی اصلی فضای ملتهب بازار ارزیابی می‌شود به مشکلات دامن زده است‌. 

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی آمار تعداد معاملات مسکن در خرداد ماه امسال و میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در سطح مناطق ۲۲گانه را اعلام کرد‌. بر اساس این گزارش تعداد کل مبایعه‌نامه‌های امضا شده در شهر تهران ۱۵ هزار و ۲۰۹ فقره بود که نسبت به اردیبهشت امسال ۷/۲۱ درصد تعداد معاملات کاهش یافته است‌. 
میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه گذشته (اردیبهشت ۹۷) معادل ۷/۷ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته (خرداد ۹۶) ۵/۲۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد‌. بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، گران‌ترین منطقه تهران در خردادماه منطقه یک با میانگین ۱۴ میلیون و ۲۸ هزار تومان و ارزان‌ترین منطقه تهران نیز منطقه ۱۸ با میانگین دو میلیون و ۸۴۹ هزار تومان تخمین زده شده است‌. 
بعد از منطقه یک، گران‌ترین مناطق تهران شامل مناطق سه، دو و شش می‌شود که به ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع ۱۱ میلیون و ۶۳۵ هزار تومان، ۱۰ میلیون و ۳۷۹ هزار تومان و ۸ میلیون و ۹۰۳ هزار تومان را داشته‌اند‌. از سوی دیگر بیشترین معاملات همچون ماه‌های گذشته در منطقه پنج با هزار و ۹۴۷ فقره معامله و پس از آن منطقه ۴ با هزار و ۲۴۴ فقره و در نهایت منطقه ۲ با هزار و ۱۵۳ فقره معامله تعیین شده است‌. کم‌معامله‌ترین مناطق پایتخت نیز در ماه خرداد همانند سه ماه اخیر به منطقه ۱۹ با ۸۸ فقره تعلق دارد و پس از آن منطقه ۲۲ با ۱۴۷ و منطقه ۹ با ۱۶۸ فقره معامله قرار دارد‌. بیشترین افزایش قیمت در خردادماه امسال نسبت به ماه قبل از آن در منطقه یک با یک میلیون و ۱۴۰ هزار تومان تعیین شده و کمترین افزایش قیمت به منطقه ۱۸ با ۱۵۰ هزار تومان تعلق دارد‌. 
افزایش اجاره‌بها در برخی مناطق تهران طی دو ماهه اردیبهشت و خرداد امسال به صورت چشمگیری افزایش یافته به‌گونه‌ای که میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در مقایسه با سال گذشته که معمولا عرف بازار رقمی مابین ۵ تا ۱۰ درصد داشت، بعضا شاهد رشدی بیش از ۵۰ درصدی است‌.
وضعیت بازار در شرق و غرب تهران
در شرق تهران در منطقه تهرانپارس (فلکه اول) در حال حاضر واحد مسکونی۶۰ متری با ۲ سال ساخت به قیمت اجاره‌بهای یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و ودیعه مسکن ۵۰ میلیون تومان طی یک هفته اخیر فایل شده است‌. این در حالی است که واحدهای مسکونی مشابه در سال گذشته با اجاره‌بهای ماهانه کمتر از یک میلیون تومان و ودیعه ۴۰ میلیون تومانی در اختیار مستاجران قرار می‌گرفت‌. در نارمک شمالی در منطقه ۴ تهران یک واحد مسکونی ۵۲ متری که عمر بنای آن ۲۰ سال است، واقع در طبقه پنج دارای آسانسور، پارکینگ و انباری با اجاره‌بهای ۶۰۰ هزار تومان و ودیعه مسکن ۵۰ میلیون تومانی در اختیار متقاضیان قرار گرفته است که همین واحد سال گذشته به صورت رهن کامل به قیمت ۴۵ میلیون تومان فایل شده بود‌. 
این افزایش قیمت در نارمک جنوبی در منطقه ۸ نیز رخ داده که البته به اندازه محلات شمال شرقی تهران نیست. بر اساس اعلام برخی مشاوران املاک، هفته گذشته یک واحد ۶۱ متری ۱۵ سال ساخت در محله سرسبز با نرخ ۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان فایل شده که احتمال دارد موجر باز هم رقم پیشنهادی خود را افزایش دهد‌. این در حالی است که سال گذشته مالک این واحد در این فصل سال به دنبال مشتری برای خرید واحد مسکونی خود می‌گشت ولی نتوانست برای آن خریدار پیدا کند که درنتیجه آن را به مستاجر با قیمت ۳۵ میلیون ودیعه و ماهانه ۸۵۰ هزار تومان واگذار کرده بود‌. 
در غرب تهران نیز بر اساس آنچه برخی مشاوران املاک به خبرنگار مهر گفتند، افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره قابل مقایسه با فصل جابه‌جایی مستاجران در ابتدای تابستان نیست‌. 
به عنوان نمونه در خیابان ستارخان در پاتریس لومومبا یک واحد ۷۰ متری ۱۵ ساله بدون پارکینگ که در سال گذشته ۸۰ میلیون تومان رهن کامل واگذار شده بود، امسال ۱۵۰ میلیون تومان فایل شده است که نشان‌دهنده بالابردن ۹۰ درصدی قیمت اجاره‌بها از سوی مالک است‌. در منطقه ستارخان در محله دریان نو نیز به گفته یکی از مستاجران، مالک واحد ۶۸ متری ۱۸ سال ساخت با پارکینگ بدون آسانسور واقع در طبقه دوم در حالی که این واحد را در سال گذشته در اواخر تیرماه با رهن کامل ۱۲۰ میلیون تومان به این خانواده اجاره داده بود، امسال برای تمدید قرارداد، رقم ۱۸۰ میلیون تومان را پیشنهاد داده است که افزایش ۴۰ درصدی را نشان می‌دهد!
تمرکز گرانی در شمال تهران بر واحدهای لوکس
افزایش قیمت‌ها در منطقه یک به اندازه مناطق میانی تهران به خصوص برای واحدهای مصرفی نبوده است‌. اما در مقابل برای واحدهای بزرگ‌مقیاس، این افزایش قابل توجه است که البته مشتریان چنین واحدهایی، اقشار و دهک‌های خاص هستند‌. 
یک واحد ۲۰ سال ساخت ۶۵ متری با پارکینگ بدون آسانسور در طبقه سوم واقع در محله آجودانیه که سال گذشته با رقم ودیعه ۹۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵/۱ میلیون تومانی به مستاجر واگذار شده بود، امسال با همین مبلغ اجاره‌بهای ماهانه و ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان از سوی مالک برای واگذاری به صورت رهن و اجاره فایل شده است‌. 
در محلات پرطرفدار مرکزی شهر مانند بلوار کشاورز به دلیل افزایش مبلغ طرح ترافیک روزانه از سوی شهرداری، شاهد افزایش قیمت چندانی در رهن و اجاره نسبت به سال گذشته نبوده‌ایم به عنوان نمونه واحد ۶۰ متری دوخوابه ۱۰ سال ساخت در بلوار کشاورز خیابان فلسطین شمالی با ودیعه ۶۰ میلیون تومان و اجاره‌بهای ماهانه یک میلیون تومان فایل شده که سال گذشته همین واحد با ودیعه مشابه (۶۰ میلیونی) و اجاره‌بهای ماهانه ۹۰۰ هزار تومان واگذار شد‌. 
کوتاهی دولت در کنترل سوداگری عامل اصلی گرانی 
در همین حال یک کارشناس اقتصادی با بیان اینکه سهم تورم در افزایش قیمت مسکن فقط ۲۰ درصد است گفت: درواقع سهم اصلی افزایش قیمت مسکن متوجه سوداگری در بخش زمین است که دولت اقدامی برای کنترل آن نکرده است‌. محمد خوش‌چهره، کارشناس اقتصادی می‌گوید: افزایش قیمت مسکن به صورت عادی همراه با افزایش نرخ تورم، مصالح ساختمانی و نیز التهابات بازار ارز و سکه است اما بخش عمده التهاباتی که امروزه در بازار مسکن مشاهده می‌شود به جهت فساد و سوداگری در بازار مسکن است به طوری که این امر باعث شده قیمت‌ها در این بازار به صورت افسارگسیخته و غیرمنطقی بالا رود‌. او با بیان اینکه هدف دولت رونق بازار مسکن بدون تورم در بازار مسکن بود می‌گوید: «در واقع چیزی که اتفاق افتاد بالعکس بود زیرا کوتاهی دولت در امر کنترل رفتارهای سوداگرایانه در بازار مسکن باعث افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در این حوزه بدون ایجاد رونق تولید شد و با وجود اینکه دولت تمام توان خود را برای کنترل بازار مسکن به زعم خود به کار گرفت اما متاسفانه به دلیل کوتاهی‌های نظارتی که در بازار سوداگرایانه و سفته‌بازی وجود دارد، عملا سوداگری در بازار مسکن و زمین به اوج خود رسید و این موضوع سبب ایجاد افزایش قیمت مسکن شده است‌.»
خوش‌چهره با اشاره به اینکه عدم تقاضا منجر به افزایش رکود در بخش مسکن شده است می‌گوید: «رکودی که هم‌اکنون در بخش مسکن شاهدیم به دلیل عدم تقاضاست و این عدم تقاضا به جهت بی‌نیازی نیست بلکه گرانی مسکن باعث شده برای بسیاری از مردم داشتن مسکن مستقل به یک آرزو تبدیل شود و این مساله بر شرایط اجتماعی و فرهنگی کشور نیز اثر گذاشته است چراکه منجر به این شده که ازدواج در کشور به تعویق بیفتد و همچنین بدمسکنی و بی‌مسکنی در کشور را به وجود آورده است‌.»

نظر