تیغ دو لبه رونق اخیر بازار مسکن


۱۳۹۶/۱۱/۰۷ Facebook Twitter LinkedIn Google+ اخبار مسکن


house.market.sakhtyab.9

براساس اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آذر ماه امسال به ۱۷ هزار و ۸۰۰ هزار واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۰.۲ درصد افزایش داشته است. در همین زمینه برخی گزارش ها نیز از رشد ۱۵ درصدی قیمت مسکن در هفته ها و ماه های اخیر خبر می دهد. 
رونق بازار هر کالا و جنسی معمولا به میزان منافع و سود همه افراد دخیل در آن بازار ارتباط مستقیم دارد و به طور مسلم بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. اما پرسش این است آنچه اکنون به عنوان رونق بازار مسکن در پایتخت و برخی از شهرها جریان دارد آیا منافع آن به همه گروه های ذینفع می رسد یا خیر؟ 
در بازار مسکن معمولا منافع گروه هایی شامل تولید کنندگان مصالح ساختمانی، سازندگان مسکن، خریداران و فروشندگان و همچنین افراد جویای کار وجود دارد که رونق این بازار می تواند به نحوی وضعیت آنان را با دگرگونی مواجه کند. اما در این بازار دستکم در شرایط فعلی ممکن است در ظاهر همه طرف ها به یک منفعت نرسند. 
برای مثال معمولا در بازار مسکن در هنگام معامله سود و منفعت، بیشتر به فروشندگان و کمتر به خریداران می رسد مگر اینکه اتفاق دیگری روی دهد زیرا در این بازار خریدار بیشتر از سایر طرف ها همواره با افزایش قیمت، تورم و از همه مهمتر از دست دادن قدرت خرید روبرو است. اما بحث رکود مسکن به همه زیان خواهد رساند برای مثال بروز کاهش اشتغال در جامعه، باقی ماندن متقاضی مسکن در وضعیت اجاره نشینی، فروشنده با مشکل فروش ملک خود و سایر حرفه های مرتبط مثل تولیدکنندگان مصالح نیز با پیامدهای بیکاری روبرو خواهند شد. 
بازار مسکن در سالهای اخیر همواره با رکود مواجه بوده چون قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یافته بود. اکنون این سئوال مطرح است آیا در ماه های اخیر قدرت خرید مردم افزایش یافته و اصولا چه اتفاقی افتاده که بگوییم قدرت خرید متقاضیان مسکن بیشتر شده است. 
اگر نگاهی به همین بازار داشته باشیم بخش اعظم خریداران مسکن را کارمندان و کارگران تشکیل می دهند و چنانچه دلیل افزایش قیمت مسکن را به افزایش حقوق آنها مرتبط بدانیم این گزاره درستی نخواهد بود زیرا حقوق آنان معمولا فروردین ماه هر سال افزایش می یابد و امسال نیز همین روال ادامه یافت بنابر این به طور طبیعی اگر قیمت مسکن را به آن ارتباط دهیم باید افزایش قیمت در همان اوایل سال بوقوع می پیوست که چنین نشد. 
دلیل دوم افزایش قیمت مسکن را می توان به افزایش قیمت برخی از کالاها در هفته ها و ماه های اخیر نسبت داد که نمی توان بطور قطع چنین گزاره ای را دقیق دانست چون بهای همه کالاها با چنین افزایشی روبرو نبوده و اصولا افزایش همین قیمت ها چنان نبوده که به افزایش تا ۱۵ درصدی یا بیشتر خانه ها منتهی شود. 
یکی از عواملی که تقریبا می تواند به رونق بازار مسکن کمک کند اعطای وام است که در ماه های اخیر نیز از این نظر اتفاق معنی داری در این زمینه رخ نداده به همین دلیل تاثیر چنین عاملی در بازار مسکن منتفی است. 
بنابر این در بازار مسکن فعلی، هر سه فرضیه می تواند غلط باشد چون قدرت خرید کارمندان و کارگران و قشرهای دیگر افزایش پیدا نکرده هر چند ممکن است خیلی از افراد پس از شنیدن زمزمه های این افزایش بدنبال خرید خانه به بازار آمده باشند. یکی از عوامل این حضور را می توان جو روانی احتمال رشد بیشتر قیمت ها در همین بازار در ماه های آینده نسبت داد که تعدادی را به بازار کشانده باشد و به همین دلیل با حباب افزایش قیمت در این بازار مواجه شده ایم. 
با اینحال افزایش معاملات مسکن در این مقطع را می توان تا حدود زیادی به همین جو روانی مرتبط دانست که بازار مسکن در دوره های قبل نیز با چنین پدیده ای روبرو بوده است. طولانی شدن رکود در این بازار، بی صبری برخی مستاجران برای صاحبخانه شدن، ورود سرمایه های سرگردان به بخش مسکن و سرمایه گذاری مطمئن در بخش ساختمان را می توان از دلایل رونق این بازار دانست. 
دربازار مسکن فعلی، چیز عجیب و غریبی در حال وقوع است یعنی برخی از متقاضیان بعداز اینکه قیمت خانه ها با افزایش روبرو شده وارد بازار شدند که یکی از عوامل آن را می توان تصور احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن توسط آنان دانست. 
بهر روی در بازار مسکن همواره متقاضیانی وجود دارد که در فرصت های مناسب برای رهایی از اجاره نشینی یا سرمایه گذاری در جای مطمئن به این بازار ورود می کنند و اگر جو روانی را نیز به آن اضافه کنیم، سرعت وقوع معاملات بیشتر می شود. 
نکته ای که باید اینجا به آن اشاره کرد این است که بازار خرید و اجاره معمولا در فصول بهار و تابستان به اوج خود می رسد در حالی که تابستان امسال هر چند بازار اجاره گرم بود اما خبری از خرید و فروش خانه و ملک نبود. 
امسال افزایش قیمت مسکن در فصول پاییز و زمستان روی داده و تعدادی از خریداران که شرایط مالی بهتری داشته اند را وارد بازار کرده و معاملاتی نیز صورت گرفته اما با توجه به همان مساعد نشدن قدرت خرید خیلی از متقاضیان، بازار مسکن هنوز به رونق کامل نرسیده زیرا منافع همه طرف ها بویژه خریداران تامین نشده است. 
در زمان حاضر رونق خرید و فروش مسکن در خصوص آپارتمان های با قیمت های کمتر از ۴۰۰ میلیون وجود دارد که تقریبا در حد توان طبقه متوسط جامعه است در حالی که خیلی از افراد همین طبقه نیز نمی توانند با چنین افزایشی ملکی را معامله کنند. 
بنابر این رونق بازار مسکن به معنی افزایش قدرت خرید متقاضیان نیست زیرا خیلی از همین متقاضیان می توانستند خانه های مورد نظر خود را با قیمت قبل از افزایش اخیر بخرند اما با رشد اخیر، چنین قدرت خریدی از آنان سلب شد و همچنان در صف انتظار خرید مسکن باقی خواهند ماند. 
بازار مسکن همانطور که گفته شد باید به منافع همه طرف ها از جمله خریدار، فروشنده و اشتغال توجه کند و نادیده گرفتن هر یک از آنان، طرف دیگر را با دشواری زیادی مواجه خواهد کرد. 
مساله ای که در مورد وامهای مسکن وجود دارد این است که این تسهیلات با سودهای کلان به متقاضیان اعطا می شود و خیلی از خریداران مسکن قادر به پرداخت اقساط آن نخواهند بود و از طرف دیگر مبلغ این وامها در مقابل کل قیمت ملک، بسیار اندک است بنابر این با این شرایط و ارائه وام ها با سودهای زیاد، اغلب متقاضیان را همچنان در انتظار خرید مسکن باقی خواهد گذاشت. 
رونق بخش مسکن یک پدیده مبارک در جامعه و اقتصاد یک کشور است زیرا می تواند اشتغال ایجاد کند و به تاثیرات مثبتی در کسب و کار خیلی از شغل ها از جمله تولید کنندگان و فروشندگان مصالح ساختمانی منجر شود بنابر این، رونق این بخش تاثیرات مثبتی در چندین حرفه و شغل خواهد گذاشت. 
رونق مسکن در شرایطی پایدار خواهد بود که به منافع خریداران و متقاضیان به عنوان اصلی ترین چرخه رونق مسکن توجه کند و براساس قدرت خرید او بازار به سامان برسد و گرنه بدون در نظر گرفتن آن، این بازار دوباره به شرایط رکود باز خواهد گشت. 

علی حبیبی

نظر

آگهی رایگان در ساخت یاب