درباره صندوق پس‌انداز مسکن یکم


۱۳۹۹/۰۳/۱۹ Facebook Twitter LinkedIn Google+ اخبار مسکن


akhondi.6.

بدشانسی این بخش با تشکیل دولت نهم فزون‌تر شد. این بار رئیس دولت بخش مسکن را محور اقدام‌های خود قرار داد و با ژست حمایت از خانوار تمام سیاست پس‌انداز را کنار گذاشت و اعلام کرد تنها با تامین ۵۰۰هزار تومان امکان خانه‌دار شدن از مجرای مسکن مهر وجود دارد. هر عقل سلیمی بی‌بنیانی این سیاست را درک می‌کرد به ویژه کسانی که اندک تجربه‌ای در این بخش داشتند. اما، شوربختانه این سیاست از دهان بالاترین مقام اجرایی خارج می‌شد و مردم جز اعتماد به آن چاره‌ای نداشتند.

نتیجه آنکه سیاست پس‌انداز مسکن به‌تدریج به‌طور کلی به محاق رفت و سیاست مداخله مستقیم دولت در ساخت مسکن جایگزین سیاست تامین مالی سازندگان و توانمند‌سازی خانوارها و رفع عدم تعادل‌های بازار مسکن شد. به‌زودی معلوم شد که حتی با حذف تمام امکانات و خدمات روبنایی و زیربنایی ضروری زیستی مجموعه‌های مسکونی در طرح‌های مسکن، کاهش شدید کیفیت معماری و کیفیت ساخت، مصالح به‌کار گرفته‌شده نازل و کم‌دوام، حذف بخش عمده‌ای از تجهیزات درون خانه‌ها، مکان‌یابی‌های غلط تنها به‌دلیل تامین زمین و نواقص دیگر برای کاهش هزینه‌ها هم امکان تامین مالی آنها وجود نداشت. لذا تنها راه چاره را در توسل به چاپ پول دیدند. این راهکار عوارض اقتصادی بسیار بدی داشت به نحوی‌که در همان زمان دولت دهم و مجلس هشتم، بر اساس محدودیتی که در بند ۵-۲ قانون بودجه سال ۱۳۹۲ گذاشته شد عملا ادامه مسکن مهر را متوقف کردند. در این بند قانون آمده بود که «استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات ریالی منوط به عدم افزایش مطالبات بانک مرکزی از سیستم بانکی است.» با توجه به اینکه کل تسهیلات اعطایی بابت مسکن مهر از محل استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن بود، با وضع محدودیت پیش‌گفته در عمل و به یک زبان کاملا فنی ادامه مسکن مهر را بدون اعلام رسمی به مردم یا حتی نمایندگان متوقف کرده بودند. بسیاری از حضرات اصولگرایی که توقف مسکن مهر را به من نسبت می‌دهند؛ فارغ از رای شخصی من مبنی بر ناصحیح بودن آن، خودشان می‌دانند که ادعایشان درست نیست. جمله معترضه آنکه حتما این اتهام‌زنی‌ها، دروغ‌گویی‌ها و دشنام‌دهی‌ها برای رضای خدا و خدمت به خلق خداست.

به‌هرروی، در سال ۱۳۹۲ که مسوولیت وزارت راه و شهرسازی بر عهده من گذاشته شد، بخش مسکن نیز به تبع شرایط رکود تورمی حاکم بر اقتصاد کلان در وضعیت رکودی سخت قرار داشت. سهم تسهیلات بانکی از متوسط بهای ملک در تهران به کمتر از ۱۲درصد کاهش یافته بود. به‌دلیل سمی شدن بخش قابل توجهی از منابع بانکی، سهم بالا و بی‌سابقه تسهیلات غیرجاری امکان وام‌دهی بانک‌ها به کمترین مقدار خود رسیده بود که آن هم عمدتا به بخش خدمات تعلق می‌گرفت. سهم مسکن از همین مقدار نیز باز به حدود۱۰درصد کاهش یافته بود. در درون بخش نیز ادامه خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن برای تامین اعتبار مسکن مهر متوقف شده بود. لذا بخش با یک آشفتگی مطلق همراه بود. از این‌رو، مهم‌ترین ماموریت مدیریت بخش چاره‌جویی برای تامین مالی بخش بود. خاطرم هست پس از مشورت با مشاوران مالی اولین پیشنهادی که به رئیس‌جمهور و مسوولان اقتصاد کلان دادم این بود که با توجه به اینکه خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن آثار تورمی خود را بر اقتصاد به‌جا گذاشته و بازگشت آن بیش از ۲۰سال به طول می‌انجامد و با توجه به فاصله زیاد نرخ سود آن با تورم و بالا بودن احتمال میزان سوخت بخشی از آن، در عمل ارزش واقعی آنچه به بانک باز می‌گردد نسبت به ارزش حال آن بسیار ناچیز است، بنابراین، بهتر آن است که دست‌کم در ادامه از جنبه ظرفیت مثبت آن بهره ببریم. پیشنهاد من این بود که تمام این خط اعتباری به بدهی دولت به بانک مرکزی انتقال یابد تا درچارچوب حل‌وفصل کل بدهی دولت به بانک مرکزی تسویه شود و کل آن به‌عنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور شود.

این پیشنهاد دارای سودمندی‌های فراوانی بود. از یکسو با توجه به وضعیت نزار سیستم بانکی دست‌کم یک بانک پرُقدرت با سرمایه بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان شکل می‌گرفت که می‌توانست به کل نظام بانکی برای بازسازی آن کمک کند. در درون بخش نیز با این افزایش سرمایه، قدرت تجهیز منابع توسط بانک مسکن و توان وام‌دهی آن ده‌ها برابر افزایش می‌یافت. ایده من این بود که با این افزایش سرمایه و به پشتوانه آن، صندوق پس‌انداز که مدت‌ها در محاق قرار گرفته‌بود مجددا زنده شود و به تجهیز منابع بپردازد و ارائه سهم تسهیلات بانکی از قیمت مسکن در تهران دست‌کم به ۵۰ درصد متوسط و در شهرستان‌ها تا ۹۰ درصد افزایش یابد. وقتی این پیشنهاد را ارسال کردم، وزارت امور اقتصادی و دارایی با آن مخالفتی نداشت، البته پشتیبانی موثری هم نمی‌کرد. سایر مدیران بانک‌ها که آگاه شدند با انگیزه‌های رقابتی و اینکه سهمی از این مال مفت به‌خیالشان دریافت کنند تحرکاتی در پس پرده و با لابی‌های خود آغازیدند. ولی بانک مرکزی به شدت مخالفت کرد. سازمان برنامه و بودجه سکوت اختیار کرد ولی بعدها معلوم شد که بدون آنکه اظهار کند با آن مخالف بوده‌است که در ادامه به آن می‌پردازم. رئیس‌جمهور نیز اساسا دیدگاه دیگری داشت و با این پیشنهادها فاصله داشت.

درست خاطرم هست که بر اثر شدت پیگیری من، روز رحلت حضرت رسول (ص) که همه‌جا تعطیل بود در دفتر آقای سیف رئیس‌کل بانک مرکزی حضور یافتم، پیگیر موضوع بودم و علت مخالفتشان را جویا شدم. هیچ پاسخ کارشناسی ارائه نشد، تنها گفته شد که این کار بدآموزی دارد. گفتم بدآموزی برای کی؟ اگر منظورتان برای رئیس‌جمهور پیشین است که وی کار خودش را کرده و کشور را با این وضعیت مواجه ساخته‌ و رفته‌است؟ و اگر منظورتان برای رئیس‌جمهور فعلی است که وجهه همت ایشان کنترل تورم است لذا، فعلا به‌دنبال برداشت از منابع بانک مرکزی نیست و اگر منظورتان من هستم که فرضیه ما توقف خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن است. به‌هرروی، این گفت‌وگو بی‌نتیجه ماند ولی یک سود داشت و آن اینکه بانک مرکزی پذیرفت اقساط بازگشتی مسکن مهر را برای تامین الباقی تعهدات این طرح برای مدتی استمهال کند. جهت استحضار خوانندگان خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن بابت تامین مالی مسکن مهر ۵۰ هزار میلیارد تومان بود که تا زمانی که ما مسوولیت گرفتیم ۴۵ هزار میلیارد آن استفاده شده بود و همچنان که گفته شد پیشرفت کار این طرح تنها در خانه‌سازی حدود ۵۰درصد بود. پیشرفت احداث مابقی خدمات ناچیز بود. بنابراین حجم کار بسیاری باقی مانده‌بود که باید تامین اعتبار می‌شد و همچنان که گفته شد هیچ اعتباری پیش‌بینی نشده ‌بود.

با این گردش اعتبار در درون طرح توانستیم عجالتا آن را از توقف خارج سازیم. با این وجود، موضوع فعال‌سازی صندوق پس‌انداز مسکن را پی گرفتم. با کمک کارشناسان بانک مسکن و وزارتخانه، ورودی و خروجی صندوق را با نرخ‌های سود متفاوت و مدت توقف‌های مختلف سپرده محاسبه و مدل کردیم و به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد کردیم.

شرایط طاقت‌فرسایی بود. در ستاد اقتصادی دولت هیچ درک روشنی از موضوع نبود و هیچ بازخوردی دریافت نمی‌شد. آن‌قدر گرفتار مسائل اقتصاد کلان و رکود تورمی بودند که حالا که فکر می‌کنم به‌نظرم می‌رسد احتمالا نامه‌ها بایگانی می‌شد. رئیس‌جمهور هم بدون توجه به تعهدهای جاری دولت در بخش مسکن و داشتن دریافت درستی از این بخش، بیشتر به‌دنبال اجرای طرح‌های بزرگ و لوکس خانه‌سازی بود، بدون آنکه هیچ تصوری از نحوه تامین زمین، سازمان متعهد پروژه، نحوه تامین سرمایه اولیه و تامین مالی آن و همچنین قیمت تمام‌شده واحدها و تامین مالی متقاضیان داشته باشد.

او تصور می‌کرد که می‌تواند بافت‌های اسکان غیررسمی اطراف و فرسوده میانه شهرها را که هزاران صاحب دارد بکوبد و به‌جای آنها برج بسازد.

بی‌تصمیمی ستاد اقتصادی به‌جایی رسید که خاطرم هست که یک‌بار آقای جهانگیری در یک جلسه‌ای فریاد برآورد که شما مسوولان ستاد اقتصادی دولت با هر پیشنهادی که فلانی می‌دهد مخالفت می‌کنید و دریغ از کوچک‌ترین راه‌حل. نهایتا، به نظر شما مسوول بخش مسکن چه‌کار باید بکند؟ به ‌هر روی، پیگیری‌های مکرر من منجر به آن شد که آقای سیف جلسه‌ای در بانک مرکزی تدارک ببیند. نمایندگانی از سازمان برنامه و وزارت امور اقتصادی و دارایی و ما هم از وزارتخانه و بانک مسکن در آن شرکت کنیم و مبانی طرح‌های‌مان را در آن جلسه نسبتا بزرگ کارشناسی و مدیریتی در سطح عالی بانک مرکزی، ستاد اقتصادی دولت و وزارتخانه به بحث بگذاریم. خاطره آن جلسه از یکسو برای من بسیار تلخ و از سویی شیرین است.

پیش از آنکه تلخی یا شیرینی آن را توضیح دهم، گزارشی از جلسه ارائه کنم. من تصمیم گرفتم که در آن جلسه هیچ صحبتی نکنم و آقای دکتر عبده نسبت به ارائه مبانی نظری دو موضوع بحث کند. یکی نقش و ماموریت بانک‌های توسعه‌ای و دیگری چارچوب کار و مدل ریاضی تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن را شرح دهد. علتی که این دو موضوع را انتخاب کردم این بود که این اعتقاد وجود داشت که اساسا دوران بانک‌های توسعه‌ای گذشته و این بانک‌ها منسوخند و دیگر آنکه ورودی و خروجی صندوق نا متعادل است، از این رو آن هم مردود است. در آن جلسه بحث شد که بانک‌های توسعه‌ای اساسا یکی از ابزارهای مداخله‌ای دولت‌ها در بازارها با هدف رفع عدم تعادل‌ها و همچنین اعمال سیاست‌های مشخص توسعه‌ای هستند. آنها اساسا برای مداخله هدفمند دولت در بازارها تاسیس می‌شوند. بنابراین نحوه و مبانی وضع مقررات برای آنها با سایر بانک‌های تجاری متفاوت است. آنها همچنان که در قانون آمده است از قضا جزو معدود بانک‌هایی هستند که حتی حق سرمایه‌گذاری مستقیم دارند.

با توجه به عدم تعادل فاحشی که در بازار مسکن در دو سمت عرضه و تقاضا و قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان و همچنین عدم تعادل توسعه منطقه‌ای در درون شهرها و میان شهرها به‌وجود آمده، نیاز جدی به مداخله دولت وجود دارد. ولی نه از جنس مداخله دولت در امر ساخت‌وساز که به‌راحتی آحاد مردم و بخش خصوصی می‌توانند انجام دهند بلکه، مداخله از جنس تنظیم بازار با تامین اعتبارات ارزان‌قیمت برای ساخت و افزایش عرضه و همچنین تحریک تقاضا از طریق تامین دسترسی متقاضیان به تسهیلات ارزان‌قیمت و با شرایط مناسب و در استطاعت آنان. فراتر آنکه با ارائه نمونه‌های متاخر بانک‌های توسعه‌ای پس از سال ۲۰۰۰ میلادی نشان داده‌شد که نه تنها بانک‌های توسعه‌ای منسوخ و دمُده نیستند، بلکه کاملا مورد توجه و واجد ماموریت موثر حتی در اقتصادهای بزرگی چون آلمان و ترکیه هستند.

درباره صندوق پس‌انداز مسکن نیز مبانی نظری، تاریخچه و نمونه‌های بین‌المللی آن توضیح داده شد و محاسبات تعادل منابع و مصارف آن با فرض‌های مختلف ارائه شد. کسری صندوق و نقطه تعادل آن تابعی از سه متغیر نرخ سود، زمان توقف پس‌انداز در صندوق و دوره بازگشت اقساط تسهیلات دارد که می‌توان بر اساس آنها سیاست‌گذاری کرد. بحث این بود که حتما صندوق در مقاطعی با کسری مواجه می‌شود. یک راه جبران این کسری افزایش سرمایه صندوق است که در قالب افزایش سرمایه بانک مسکن قابل انجام است که من پیش از آن پیشنهاد کرده بودم. راه‌های دیگری نیز همانند سپرده‌گذاری دولت یا راه‌هایی که در قانون‌های تشویق پس‌انداز مسکن و تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی ناظر بر امکان سپرده‌گذاری بانک‌ها و بیمه‌ها در بانک مسکن قابل جبران است که نیاز به تصمیم‌گیری بانک مرکزی و ستاد اقتصادی دولت دارد. در هر صورت، همچنان که ملاحظه می‌شود جاها عوض شده‌بود. به‌جای آنکه این مطالب از طرف بانکی‌ها و ستاد اقتصادی دولت گفته شود ما در وزارتخانه می‌گفتیم و آنها ابرو بالا می‌انداختند و عشوه می‌آمدند.

جلسه همچنان بی‌تصمیم و بدون نتیجه فوری تمام شد. البته اثر جانبی خودش را در جا افتادن موضوع صندوق در ذهن حاضران گذاشت. شیرینی جلسه برای من از همین جهت اثر ضمنی آن بود. ولی تلخ بود، چراکه دیدم هنوز باید نسبت به مفاهیم اولیه و بنیادینی چون ماموریت بانک‌های توسعه‌ای و صندوق‌های پس‌انداز و مدل محاسباتی تعادل منابع و مصارف آن‌ها، بحث و استدلال کنیم. تازه می‌فهمیدم که تا چه حد ستاد عالی دولت از کارشناسان با دانش و تجربه خالی شده و در این دو دوره ریاست‌جمهوری نظام دیوانی ایران با چه سقوطی مواجه شده است.

به‌هرروی، در پیگیری موضوع از پای نیفتادم تا آنکه شورای پول و اعتبار با تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن یکم موافقت کرد و در تاریخ ۱۸ خردادماه ۱۳۹۴ کارش را شروع و در مدت کوتاهی رشد سریعی کرد. سقف اعطای تسهیلات از ۲۰میلیون تومان به ۸۰میلیون تومان افزایش یافت و مقرر شد به زوجین دو برابر یعنی ۱۶۰میلیون تومان در تهران پرداخت شود. این دو رقم برای سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها ۶۰ و ۱۲۰ میلیون تومان بود و برای سایر شهرها هم به ۴۰ و ۸۰ میلیون تومان می‌رسید. با این افزایش‌ها نسبت تسهیلات به بهای متوسط خانه در تهران به ۴۵ تا ۵۰ درصد رسید و در برخی شهرستان‌ها تا ۹۰درصد هم پوشش می‌داد. در نتیجه مجددا در این دوره نیز در کل کشور از ابتدای کار صندوق یکم تا پایان سال ۹۸، تعداد ۶۶۴ هزار نفر در صندوق سپرده‌گذاری کردند که ۱۶۰هزار نفر از آنان از تهران بود. البته این صندوق هیچ‌گاه از سوی رئیس‌جمهور جدی گرفته نشد و ایشان در هیچ برنامه رسمی از آن پشتیبانی نکردند و تا جایی که در مجلس موضوع را تحت عنوان اختلاف نظر با من و ضرورت بکوبیم و بسازیم طرح کردند.

با همه این ناهمراهی‌ها، همزمان با این موضوع تبدیل شدن بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای را پی می‌گرفتم و توانستم این موضوع را در جلسه مجمع عمومی بانک که برای رسیدگی به حساب‌های سال ۱۳۹۳ آن تشکیل شده بود به تصویب برسانم. یک‌بار هم این موضوع را در مراسم اعطای اولین تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم که در شعبه مرکزی بانک مسکن تشکیل شده بود به اتفاق سیف اعلام کردیم.

در اصلاحیه قانون بودجه سال ۱۳۹۵ با هماهنگی که با مجلس داشتم، به‌استناد تبصره ۳۵ آن مقرر شد مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از محل مازاد حاصل از ارزیابی خالص دارایی‌های خارجی بانک مرکزی بابت افزایش سرمایه بانک مسکن منظور شود. در جریان تدوین آیین‌نامه اجرایی این تبصره سازمان برنامه آن را به پنج‌هزارمیلیارد تومان کاهش داد. ولی از آنجا که به صراحت با متن تبصره مغایرت داشت رئیس مجلس مراتب مغایرت را اعلام و ابلاغ کرد. آیین‌نامه اصلاح شد ولی با وجود آن و وجود مصوبه مجمع عمومی بانک، سازمان برنامه هیچ‌گاه بیشتر از پنج‌هزارمیلیارد تومان تخصیص نداد. القصه آنکه افزایش سرمایه بانک به‌طور نیمه و تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای با عدم همراهی بانک مرکزی و سازمان برنامه و بی‌تفاوتی وزارت امور اقتصادی و دارایی هیچ‌گاه به نتیجه نرسید. حال آنکه وجود چنین ابزاری نیاز بنیادین رفع عدم تعادل و تحقق توسعه در بخش مسکن است.

به‌هرروی، مساله تجهیز منابع چه برای تقویت طرف عرضه و چه برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن موضوعی کلیدی است. از سوی دیگر با توجه به اینکه هم سهم مسکن در اقتصاد خانوار میزان بالایی است و هم این تسهیلات بلندمدت است، ثبات سیاست‌ها در این بخش حیاتی و کلیدی است. همچنین باید توجه داشت که بخش مسکن میان بخش است و فارغ از تاثیرپذیری و تاثیرگذاری آن بر بخش‌‌های مختلف اقتصادی دارای جنبه‌های اجتماعی و ذهنی فراوانی است. مسکن را نمی‌توان به یک خانه در هر جایی خلاصه کرد. متقاضیان ابتدا محل و سپس خانه را انتخاب می‌کنند. از این رو، مسکن یک جنبه هویتی نیز دارد. سرجمع آنکه برای سیاست‌گذاری در بخش مسکن نیاز به همه‌جانبه نگری، دید بلندمدت و ثبات رویه است. دقیقا موضوع‌هایی که همگی با کم‌حوصلگی سیاستمدار سازگار نیستند؛ اگر نگوییم که با منافع و محبوبیت فوری وی در تعارض‌اند. من هنوز با سیاستمداری در ایران که درک عمیق از سیاست‌گذاری در بخش مسکن داشته باشد برخورد نکرده‌ام. اغلب آنان تک‌سونگر و در پی اقدام‌های فوری هستند. بنابراین نتیجه اقدام‌های‌شان همچنان که در این مدت ثابت شده‌است، اغلب به زیان مردم، عدم توسعه بخش مسکن و گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی و فرسودگی شهرها از درون است. اینها را من گفتم تا شاید همراه با نقدی که ناقدان و متخصصان سیاست‌گذاری عمومی می‌کنند سبب انباشت تجربه جمعی ملت ایران و پایه‌ای برای اصلاح سیاست‌گذاری عمومی در ایران شود. با آرزوی پیشرفت و سربلندی ایران و آبادانی سکونت‌گاه‌های ایرانیان.
عباس آخوندی

نظر

آگهی رایگان در ساخت یاب