چرا مسکن به سمت اهداف سوداگرانه رفت؟


۱۳۹۶/۰۱/۲۰ Facebook Twitter LinkedIn Google+ اخبار مسکن


maskan.ghesti

انتشار نتایج سرشماری عمومی سال ١٣٩۵نشان می‌دهد که به تعداد خانه‌های خالی شهر و استان تهران افزوده شده چراکه این رقم از ٣٢٧هزارواحد به ۴٩٠هزار واحد رسیده است. بخشی از این خانه‌های خالی مربوط به عرضه سال‌های ١٣٩٠ و ١٣٩١ است که با هدف سوداگری به خصوص در مناطق برخوردار شهر تهران تولید شده و به علت رکود حاکم بر مسکن، مشتری خود را نیافته است.

دلیل اینکه مسکن به خصوص در شهر تهران چرا تا این حجم به سمت اهداف سوداگرانه کشیده و منجر به عرضه‌ای می‌شود که عملا تقاضایی برای آن وجود ندارد، ناشی از چند عامل است: دلیل اول مربوط به ساختار‌های کلان اقتصادی است که همواره فعالیت‌های مولد پرریسک و با موانع جدی اداری، مالی و مالیاتی و ناپایداری سیاست‌های اقتصادی مواجهند. بازار مسکن به دلیل ارزش افزوده مناسب و همچنین ریسک و موانع کمتر نسبت به سایر فعالیت‌ها از حوزه‌های جذاب سرمایه‌گذاری به خصوص در دوره‌هایی که اقتصاد با تورم و تزریق نقدینگی بالا به اقتصاد مواجه است، محسوب می‌شود.

 از سوی دیگر نظام درآمدی حاکم بر شهرداری‌ها به ویژه در تعیین تعرفه‌های مربوط به پروانه و تراکم ساختمانی و عوارض سالانه املاک در بروز پدیده عرضه واحدهای مسکونی به منظور سوداگری و خارج از بازار تقاضای واقعی مسکن از دو جهت موثر است.نظام تعرفه‌ای مربوط به عوارض ساخت و تراکم ساختمانی برای عرضه متناسب با تقاضا تنظیم نشده است. سیاست‌گذاری عوارض ساخت وساز می‌تواند از طریق اعمال تعرفه‌های ترجیحی و تنبیهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساخت‌وساز را به سمت تقاضای واقعی هدایت کند اما وضعیت هم اکنون معکوس است.

 بدین معنا که نسبت عوارض به ارزش افزوده ناشی از آن در مناطق برخوردار تهران به مناطق میانی و فرودست تهران پایین‌تر است. در عین حال شهرداری بی‌توجه به آثار مخرب بارگذاری شدید ساختمانی در مناطقی که در سالیان نه چندان دور به‌عنوان مناطق ییلاقی و ریه‌های تنفسی شهر تهران از آن یاد می‌شد عرصه را برای عرضه مسکونی لوکس غیرمتناسب با بازار تقاضا از طریق تغییر در ضوابط طرح تفصیلی و مصوباتی چون برج باغ‌ها فراهم کرده است. از سوی دیگر نظام درآمدی شهرداری هزینه محدودی را به‌عنوان عوارض نوسازی یا مالیات سالانه املاک (property tax) بر مالکان این نوع املاک که خارج از بازار تقاضا و با هدف سوداگری عرضه می‌شوند، تحمیل می‌کند. عوارض نوسازی اصلی‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم بازار مسکن شهری در بسیاری از کشورهاست.

 این ابزار مالیاتی اولا کسانی را که به عرضه مسکن لوکس و خارج از بازار تقاضا مشغول هستند با پرداخت سالانه مالیات تنبیه می‌کند و ثانیا مسکن را از کالایی که می‌توان احتکار کرد و در زمان مناسب به قول خودشان کلید نخورده و بدون تحمل هزینه‌ای به بازار عرضه کرد، خارج می‌کند.

عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید، پژوهشگر و مدیر کل سابق برنامه و بودجه شهرداری تهران

نظر

آگهی رایگان در ساخت یاب